La Cour de cassation de Dubaï a jugé que les banques ne peuvent pas faire valoir une hypothèque sur des projets de développement immobilier si elles n'ont pas versé le financement sur le compte séquestre du projet, même si la banque a agi de bonne foi.

Ahmed Labib, avocat senior chez BSA Law, a indiqué que cette décision se fonde sur la loi des Émirats arabes unis relative aux comptes séquestres pour le développement immobilier (loi n° 8 de 2007), qui impose aux banques finançant un projet de développement de verser le montant du prêt directement sur le compte séquestre de ce projet.

La Cour a désormais érigé cette exigence en condition stricte non seulement de l'opposabilité de l'hypothèque, mais de sa validité même.

« Dans de telles circonstances, le contrat d'hypothèque est réputé n'avoir jamais existé », a déclaré M. Labib, ce qui signifie que la banque perd tout droit de priorité sur le projet.

Dans une affaire récente, le tribunal de Dubaï a réduit la valeur de l'hypothèque de 246 millions de dirhams à 93 millions de dirhams, après que les avocats de BSA ont démontré que seuls 93 millions de dirhams avaient effectivement été versés sur le compte séquestre du projet. L'hypothèque n'était donc opposable qu'à hauteur de ce montant réduit.

L'affaire a mis environ deux ans à parvenir devant la Cour de cassation, bien que M. Labib précise que les délais varient selon la complexité de chaque litige et selon qu'un expert indépendant est ou non désigné pour évaluer le dossier.

M. Labib a indiqué qu'il n'était pas certain que le manquement constaté dans cette affaire constitue un cas isolé ou une pratique plus répandue, suggérant que certaines banques pourraient ne pas être pleinement conscientes de la rigueur avec laquelle l'obligation de compte séquestre est désormais appliquée.

(Source : Khaleej Times)