दुबई कोर्ट ऑफ कैसेशन ने फैसला सुनाया है कि यदि बैंक विकास परियोजनाओं के एस्क्रो खाते में वित्तपोषण राशि जमा करने में विफल रहते हैं, तो वे उन परियोजनाओं पर बंधक (मॉर्गेज) लागू नहीं कर सकते, भले ही बैंक ने सद्भावनापूर्वक कार्य किया हो।

BSA Law के वरिष्ठ एसोसिएट अहमद लबीब ने कहा कि यह फैसला यूएई के रियल एस्टेट डेवलपमेंट एस्क्रो अकाउंट कानून (2007 का कानून संख्या 8) पर आधारित है, जिसके तहत किसी विकास परियोजना को वित्तपोषित करने वाले बैंकों के लिए ऋण राशि सीधे उस परियोजना के एस्क्रो खाते में जमा करना अनिवार्य है।

अदालत ने अब इसे न केवल बंधक के लागू किए जा सकने, बल्कि उसके मूल रूप से वैध होने के लिए भी एक सख्त शर्त बना दिया है।

लबीब ने कहा, "ऐसी परिस्थितियों में बंधक समझौता ऐसा माना जाता है मानो वह कभी अस्तित्व में था ही नहीं," जिसका अर्थ है कि बैंक परियोजना पर अपना कोई भी प्राथमिकता दावा खो देता है।

हाल ही के एक मामले में, दुबई की अदालत ने बंधक मूल्य को 24.6 करोड़ दिरहम से घटाकर 9.3 करोड़ दिरहम कर दिया, क्योंकि BSA के वकीलों ने साबित किया कि परियोजना के एस्क्रो खाते में वास्तव में केवल 9.3 करोड़ दिरहम ही जमा किए गए थे। इसलिए बंधक केवल उस कम राशि के लिए ही लागू करने योग्य था।

इस मामले को कोर्ट ऑफ कैसेशन तक पहुंचने में लगभग दो साल लगे, हालांकि लबीब ने कहा कि समयसीमा हर विवाद की जटिलता और मामले के मूल्यांकन के लिए स्वतंत्र विशेषज्ञ नियुक्त किए जाने या न किए जाने पर निर्भर करती है।

लबीब ने कहा कि यह स्पष्ट नहीं है कि इस मामले में हुई कमी एक बार की गलती थी या एक व्यापक प्रवृत्ति का हिस्सा, लेकिन उन्होंने सुझाव दिया कि कुछ बैंकों को शायद पूरी तरह से पता नहीं है कि एस्क्रो आवश्यकता को अब कितनी सख्ती से लागू किया जा रहा है।

(स्रोत: Khaleej Times)