[Editörün Notu: En son bölgesel gelişmeler için Khaleej Times live blogunu ABD-İsrail-İran savaşı   arasında takip edin.]

BAE'nin emlak sektörü bölgesel gerilimlere rağmen normal şekilde çalışmaya devam ediyor, geliştiriciler kesintisiz operasyonlar bildiriyor ve brokerler, bazı alıcılar kararları duraklatsa bile piyasa temellerinin güçlü kaldığını söylüyor.

Ülke genelinde gayrimenkul faaliyeti devam etti ve bu hafta Dubai'de kaydedilen 100 milyon dolar artı gayrimenkul işlemi de dahil olmak üzere piyasadaki son yüksek değerli anlaşmaları yineleyerek jeopolitik gelişmelere rağmen sürekli yatırımcı iştahını vurguladı.

Komisyoncu Ben Crompton'a göre, alıcı duyarlılığı kısa vadede daha temkinli hale geldi, ancak halihazırda devam etmekte olan işlemler hala ilerliyor.

Crompton, ”Halihazırda MOU imzalayan alıcılar normal şekilde ilerliyor ve bazı anlaşmalar hala müzakere ediliyor" dedi. “Çoğu alıcı, tahmin edebileceğiniz gibi ‘bekle ve gör’ modundadır.”

Piyasanın daha geniş yörüngesinin durumun ne kadar çabuk istikrara kavuştuğuna bağlı olacağını belirtti.

“Mevcut durum yarın çözülseydi, yıl sonuna doğru geri dönmeden önce fiyatların yakın vadede düzleştiğini göreceğimizi düşünüyorum.”

Crompton, emlak fiyatlarının tipik olarak yalnızca yaygın iş kayıpları veya faiz oranlarındaki keskin artışlar gibi zorunlu satışlar meydana geldiğinde düştüğünü de sözlerine ekledi — BAE'de gerçekleşmemiş koşullar.

Yurtdışı yatırımcılar yakından izliyor

Crompton, BAE emlak alıcılarının önemli bir bölümünü oluşturan uluslararası yatırımcıların durumu yerel sakinlerden daha yakından izliyor gibi göründüğünü söyledi.

Anonimlik talebinde bulunan ikinci bir komisyoncu, pazardaki faaliyetin büyük ölçüde istikrarlı kaldığını ve geliştiricilerin bölgesel gerilimlere rağmen yeni projelerle ilerlemeye devam ettiğini söyledi.

Komisyoncu, ”Gelecek hafta başlatılması planlanan bir proje var ve geliştiriciler planlandığı gibi devam ediyor" dedi. “Mevcut durum nedeniyle lansmanları ertelemiyorlar.”

Komisyoncu, BAE'nin emlak piyasasının — özellikle Abu Dabi'de — uzun vadeli sakinler ve ailelerden oluşan geniş bir taban tarafından desteklendiğini de sözlerine ekledi.

"Abu Dabi çok aile odaklı bir pazar. Burada yaşayanların büyük bir kısmı uzun yıllardır BAE'de bulunan ailelerdir. Burayı evleri olarak görüyorlar ve uzun vadeli planlar yapıyorlar - okullar, işler ve aileleri burada - bu yüzden hala mülk satın almak istiyorlar.”

Ancak, bazı uluslararası yatırımcılar daha temkinli hale geldi.

Komisyoncu, ”Başta İNGİLTERE, ABD ve Almanya gibi pazarlardan yabancılar olmak üzere korkan insanların küçük bir yüzdesi var" dedi.

Aynı zamanda komisyoncu, belirsizlik dönemlerinin mevcut nakdi olan yatırımcılar için de fırsatlar yaratabileceğini belirtti.

“Bazı yatırımcılar bunu aslında paralarını yeniden yatırmak için iyi bir fırsat olarak görüyorlar. Birkaç satıcı gerginleştiğinde ve hızlı bir şekilde çıkmak istediğinde, fiyatları düşürebilirler ve bu birimler hızla yükselme eğilimindedir.”

Piyasanın belirli kesimleri de duygu değişimlerine karşı daha duyarlı olabilir. Örneğin, kısa vadeli kiralamalar için kullanılan mülkler turizm akışlarıyla yakından bağlantılıyken, ikincil piyasadaki hazır birimler yeni başlatılan gelişmelerden daha fazla fiyat görüşmesi yaşayabilir.

Komisyoncu, ”İkincil piyasada, bazı sahipler bu hafta başında fiyatlarını biraz düşürdüler" dedi. “Ancak bu durumlar nispeten sınırlıdır ve genellikle hızlı bir şekilde ayrılmak isteyen satıcıları içerir.”

Aynı zamanda likiditesi olan yatırımcılar bu fırsatları anlaşmaları müzakere etmek için kullanıyorlar.

Komisyoncu, ”Örneğin, bir mülkün piyasa değeri 1,3 milyon Dh civarındaysa ve satıcı acilen çıkmak istiyorsa, nakit parası olan bir yatırımcı hızlı bir işlem için 1 milyon Dh teklif edebilir" dedi. “Daha sonra üniteyi durum istikrara kavuşana kadar birkaç ay tutabilir ve tekrar piyasa değerine daha yakın satabilirler.”

Bu tür izole işlemlere rağmen, komisyoncu daha geniş pazarın istikrarlı kaldığını ve çoğu mülk sahibinin satmak için acele etmediğini vurguladı.

“Gayrimenkul yavaş ve istikrarlı bir pazardır. Fiyatların bir günde aniden yüzde 10 düşebileceği borsa gibi tepki vermiyor "dedi.

“Önemli fiyat değişikliklerinin gerçekleşmesi için çok sayıda insanın aynı yönde hareket etmesi gerekecek. Şu anda çoğunluk hala BAE'YE ve hükümetine inanıyor, bu nedenle pazar sabit kalıyor.”

Geliştiriciler kararlılığı vurgular

Ancak geliştiriciler, sektördeki operasyonların istikrarlı kaldığını vurguladılar.

Aldar Properties Perşembe günü yaptığı açıklamada, BAE'deki tüm yerleşim yerlerinin, perakende satış noktalarının, ticari ofislerinin, otellerinin, okullarının ve geliştirme sitelerinin kesintisiz çalışmaya devam ettiğini söyledi.

Şirket ayrıca, 14,2 milyar Dh'nin serbest nakit ve 16,4 milyar Dh'nin çekilmemiş banka tesisleri dahil olmak üzere 30 milyar Dh'nin üzerinde likidite ile güçlü finansal durumunu vurguladı.

Aldar, konut sakinlerine, kiracılara ve yatırımcılara kesintisiz hizmet sağlamak için operasyonlarda iş sürekliliği ve risk yönetimi çerçevelerinin uygulandığını söyledi.

Piyasa katılımcıları ayrıca geliştiricilerin lansman fiyatlandırmasını şu ana kadar ayarlamadıklarını da belirtiyor.

Anonim komisyoncu, ”Halen mevcut durumdan önce planlanan aynı fiyatlarla projeler başlatıyorlar" dedi.

Bazı durumlarda, geliştiriciler bunun yerine yatırımcı güvenini korumak için daha esnek ödeme planları sunuyor.

Komisyoncu, ”Geliştiriciler bazen belirsiz dönemlerde ödeme yapılarını ayarlıyor" dedi. “50-50 ödeme planı yerine, 35-65 veya 40-60 gibi bir şey sunabilirler, bu da alıcıların ödemesi gereken ön tutarı azaltır ve yatırımcıların pazara girmesini kolaylaştırır.”

Güçlü ekonomik temeller

Bazı alıcılar arasında kısa vadeli ihtiyata rağmen, Crompton, BAE'nin emlak piyasasını destekleyen daha geniş ekonomik zeminin sağlam kaldığını söyledi.

Gayrimenkul sektörü, son yıllarda hem Abu Dabi hem de Dubai'deki güçlü nüfus artışı, uluslararası yatırım ve ekonomik genişleme ile desteklenmiştir.

Endüstri profesyonelleri ayrıca, yeni altyapı ve yaşam tarzı gelişmelerinin zaman içinde mülk değerlerini desteklemesi beklenen Reem Adası, Yas Adası ve Saadiyat Adası gibi kilit yerleşim merkezlerinde uzun vadeli talebin devam ettiğine işaret ediyor.

İkinci komisyoncu, "Piyasanın uzun vadeli beklentilerine hala güçlü bir inanç var" dedi. “BAE'deki gayrimenkul, kısa vadeli dalgalanmalar olsa bile, tarihsel olarak uzun vadede yukarı doğru hareket etti.”

Crompton bu görüşü tekrarladı.

"Ekonomik temeller çok güçlü" dedi.

"Sermaye belirsizlikten her şeyden çok nefret eder. Uzun vadeli netlik ne kadar erken olursa, yatırımcılar o kadar çabuk tekrar taahhütte bulunma konusunda kendilerini rahat hissedeceklerdir.”